REITs 투자, 언제 해야 수익을 최대로 낼 수 있을까요?

 

REITs 투자시기 판단

 

오늘은 지난 금에 대한 투자 시기 포스팅에 이어 두번째 REITs에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.

부동산, 종류도 많고 한번에 많은 돈이 들어가기 때문에 어떤 것을 투자해야 할지 모르지요. REITs는 이런 부동산들을 모아서 증권시장에서 판매할 수 있게끔 한 상품으로 주식과 같이 사고 팔 수도 있고 배당금까지 나와 소액으로 투자하기도 좋지요. 그리고 부동산 가격에 직접적으로 연계되어 있기 때문에 부동산의 경기를 보면 REITs를 투자할 때가 언제인지를 판단할 수 있습니다.

 

2024.04.13 - [부동산&예적금&골드] - 리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

 

그럼 이런 부동산 투자를 언제, 어떤 상황에서 진행한다면 좋을 지 미국의 부동산 역사를 살펴 보면서 확인해 보겠습니다.

REITs의 거대 시장은 미국이 위주이기 때문에 미국을 대상으로 이야기 하는 점은 이해해 주세요.

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1. 역사로 보는 부동산 투자 시기
2. 역사적 상황과 현재 비교를 통한 부동산 가격 판단

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1. 역사로 보는 부동산 투자 시기

1990년대 후반 미국:

1990년대 후반은 미국 부동산 시장에 투자하기에 매우 좋은 시기였습니다. 기술 혁신과 경제 호황으로 인해 부동산 시장이 활성화었는데, 특히 1990년대 중반부터 2000년 초반까지는 IT 붐과 함께 찾아온 경제 성장으로 주택 수요가 급증했습니다. 그 때의 주요 경제 지표를 보면 GDP 성장률이 무려 4%에 달했고, FED의 금리도 낮은 편이라서 경제가 활황을 띄었지요.

경제 지표

GDP 성장률: 1990년대 후반 미국 GDP 성장률은 연평균 4%를 기록
실업률: 4% 이하 (완전 고용률 수준)
금리 : 연방준비제도(Fed)는 비교적 낮은 금리 정책을 유지
주택 가격 지수 : 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면, 주택 가격은 꾸준히 상승

 

당시에 있었던 경제 호황과 낮은 금리는 주택 담보 대출 이자율까지 낮추어 주택 구매를 촉진시켰고, 이는 부동산 가격 상승으로 이어졌습니다. 

GDP 대비 부동산 가격 (Home Price Index)

 

2006년도 까지 가파르게 상승했는데, 중요한 것은 높은 경제 성장률과 낮은 금리였네요.

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2008년 금융 위기 이후:

두번째로 2008년 금융 위기는 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 주택 시장의 붕괴로 인해 부동산 가격이 급락했고, 이는 저점 매수의 기회를 제공했습니다. 2009년부터 2012년까지는 주택 가격이 매우 낮은 수준을 유지했으며, 이 시기에 투자한 사람들은 큰 수익을 올릴 수 있었습니다. 즉, 엄청난 경기 침체와 부동산 가격의 하락이 있었지만, 바로 이때가 투자를 통해 큰 돈을 벌 수 있었던 것이지요.

경제 지표

주택 가격 지수 : 케이스-실러 주택 가격 지수는 2006년 고점에서 2012년 저점까지 약 30% 하락
실업률: 10% 이상 상승
금리 : 연준은 금리를 제로 수준으로 인하하고 양적 완화 정책을 시행
주택 차입 이자율 : 주택 담보 대출 이자율이 사상 최저 수준을 기록

 

아마도 이 시기와 같은 부동산 시장의 저점 매수 기회는 다시 오기 힘들 것 같습니다. 경제와 부동산 가격 등 거의 모든 자산이 폭락하면서 일생일대의 기회를 주기는 했지만, 그때 돈이 있는 사람들이 과연 얼마나 있었을까요?

United States Average Home Price

 

첫번째 2000년 대와 달리 2008년도는 자산의 폭락으로 인해 찾아온 저점매수 기회였습니다. 따라서 경제 지표를 보는 것도 중요하지만, VIX 지수를 통해 사람들이 포기를 하는 시점이 언제 인지를 파악해서 저점 매수를 하는 것이 좋아보였네요.

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2020년 코로나19 팬데믹:

2020년 코로나19 팬데믹 시기 또한 부동산 시장에 새로운 변화를 가져왔습니다. 팬데믹 초기에는 경제 불확실성으로 인해 부동산 시장이 위축되었지만, 이후 중앙은행의 대규모 통화 완화 정책과 초저금리로 인해 주택 수요가 급증했습니다.

경제 지표

주택 가격 지수 : 2020년부터 2021년까지 주택 가격은 급격히 상승.
실업률: 팬데믹 초기 실업률은 급격히 상승했지만, 이후 경제 회복과 함께 원상 회복
금리 : 연준은 금리를 제로 수준으로 유지하고 대규모 양적 완화 정책을 시행
주택 차입 이자율 : 주택 담보 대출 이자율이 역사적으로 낮은 수준을 유지

 

낮은 금리와 함께 재택근무의 확산으로 주거 환경에 대한 수요가 높아지면서 주택 가격이 크게 상승했습니다.

코로나로 인해 상업 부동산 Risk가 붉어지면서 지금까지도 상업 부동산은 공실률 Issue가 있습니다. 하지만 공통점이 하나 있네요. 바로 낮은 금리를 보일 때가 바로 투자 시기라는 점입니다.

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2. 역사적 상황과 현재 비교를 통한 부동산 가격 판단

 

그럼 역사를 통해 확인 된 경제지표를 바탕으로 현재의 부동산 가격이 싼지, 비싼지를 판단해 보고 투자해도 될만한 시기인지 분석해 보겠습니다.

 

 

1. 주택 가격 지수 (Home Price Index)

최근 주택 가격 지수는 높은 수준을 유지하고 있습니다. 팬데믹 이후 주택 가격이 급등하면서 일부 지역에서는 과열 양상이 나타나고 있습니다. 케이스 쉴러 지수만 보더라도 거의 정점이라는 것을 알 수 있습니다.

즉, 더 오를지 아니면 횡보할지는 알 수 없지만 2008년 금융위기와 같은 큰 돈을 벌 수 있는 투자 시기는 아닌 것 같습니다.

S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index

 

 

2. 실업률 (Unemployment Rate)

 

현재 실업률은 팬데믹 초기의 급격한 상승 이후 안정화되었고 현재까지도 거의 완전 고용에 가까운 실업률을 보이고는 있습니다만, 그 안에 내면을 살펴보면 미국 사람들의 취업보다는 이민자들의 취업이 많아서 결코 좋은 모습은 아닌 것 같습니다. 부동산 가격이 상승하기 위해서는 미국 국적을 둔 사람들의 취업률이 높아져야 할 텐데, 여기저기서 그렇지 못한 모습이 보이기 때문에 조심해야 할 때 인것 같습니다. 즉 표면적으로 보이는 모습만 봐서는 안된다는 이야기이죠. 

Unemployment Rate

 

 

3. 금리 (Interest Rates)

 

중앙은행들은 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상했고, 아직까지 높은 금리를 유지하고 있습니다. 이는 주택 담보 대출 이자율 상승으로 이어져 주택 구매를 어렵게 만들 수 있기에 금리가 충분히 내려올 때 까지 기다려야 할 것 같습니다.

 

Interest Rate

 

4. 주택 차입 이자율 (Mortgage Rates)

 

주택 차입 이자율은 최근 몇 년간 최저 수준을 기록했으나, 금리 인상으로 인해 상승하고 있습니다. 5월 21일 현재 30년 모기지 대출 이자율이 7.069%인데 매우 비싼 편인 것 같습니다. 21년도 3%대를 보였는데 7%가 넘으니 2배 넘게 오른 것이네요. 

 

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결론

 

현재 경제 지표를 종합적으로 고려할 때, 부동산 시장에 대한 투자는 신중히 접근해야 할 시기입니다. 주택 가격이 높은 수준을 유지하고 있으며, 금리 인상으로 인해 주택 담보 대출 이자율도 상승하고 있습니다. 따라서, 지금은 부동산 시장의 변동성을 주의 깊게 모니터링하고, 장기적인 경제 상황을 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

지금까지 부동산 투자에 관한 역사적 시기와 현재 경제 지표를 살펴보았습니다. 다음 블로그에서도 유익한 투자 정보를 제공해드리겠습니다. 감사합니다!

 

2024.05.22 - [부동산&예적금&골드] - 금 투자, 언제 해야 수익을 최대로 낼 수 있을까요?

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