리츠(REITs) 투자, 세번째 유망 종목 프로로지스

 

프로로지스

 

요새는 참 투자하기 어려운 환경인 것 같습니다. 뉴스에 따라 종목의 등락도 심하고 생각지도 못했던 전쟁 이슈며 기름값 폭등 등 세계 정세가 너무도 불안해서 하루하루 살얼음 판을 걷고 있는 것 같습니다. 하지만 어려울 때도 투자는 멈출 수 없겠죠? 이번 포스팅 부터는 유망한 리츠 투자 종목에 대해 알아보고 지금 투자해도 될지 저 만의 공부 방법으로 공부한 내용을 공유하겠습니다. 어렵지만 잘 따라와 주시면 좋겠네요.

 

먼저 리츠에 대해 궁금하신 분들은 이전 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2024.04.13 - [분류 전체보기] - 리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

 

2024.04.13 - [분류 전체보기] - 리츠(REITs) 투자, 두번째 리츠의 투자 대상

리츠(REITs) 투자, 두번째 리츠의 투자 대상

 

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1. 프로로지스 소개
2. 실적 분석 및 투자 타이밍

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프로로지스 란?

 

오늘 분석할 기업은 프로로지스 입니다. 아무래도 미국회사이고, 부동산에 대해 관심이 없으신 분들은 처음 들어보는 회사 일 수도 있겠습니다. 저도 공부를 하기 전까지는 뉴스에서 잠시 스쳐가는 정도로만 들어봤던 회사입니다. 

그렇지만 미국이라는 거대한 나라에 있는 기업이고 규모도 상당한 회사네요.

Pprologis

 

프로로지스는 세계 최대의 산업 부동산 회사로 미국 샌프란시스코에 본사를 둔 글로벌 기업입니다. 전세계 적으로 다수의 거대한 창고와 물류센터 네트워크를 보유하고 있으며, 북미, 유럽, 아시아, 남미에 걸쳐 수백개의 부동산을 보유하고 있습니다. 무식하게 말하면 물류 창고 기업이라고 봐도 될만한데 공급망 최적화를 위한 다양한 시도를 통해 보다 빠르고 효율적으로 제품을 배송할 수 있도록 하는 것이 기업의 주요 목표이며, 뉴욕 증권거래소에 상장된 리츠들 중에서 시가총액 상위권을 차지하고 있습니다. 특히 물류 부동산 쪽에서는 Top Tier입니다.

프로로지스 자산 분포도,  출처: Portfolio Geography (sec.gov)

 

유통, 물류 분야는 전 세계적으로 더 많아진 물동량과 개인의 해외직구 증가에 맞춰 대형 유통업체가 부동산을 직접 운영하기도 하지만, 운영 업체의 변경도 수시로 일어나기 때문에 물류창고를 임대하여 사용하는 경우도 많습니다. 프로로지스는 바로 그런 물류 업계에서 장사를 아주 잘 하고 있는 업체로 현재 소유하고 관리하는 부동산은 총 4,370만 평방피트 인데, 97.1%가 임대되고 있고 여기 나오는 수익이 전년대비 9.6% 증가될 것으로 예상됩니다.

 

Prologis Texas

 

게다가 추가적인 사업 확장을 지속하고 있는데, 작년 6월에는 Blackstone사로 부터 31억 달러의 자산을 매입했고, M&A를 통해 500만 달러 미만의 장외 거래를 포함한 다양한 투자를 진행하였습니다.

최근에는 물류센터 이외에 데이터 산업의 중요성을 인지하고 데이터 센터 사업에도 손을 뻗고 있습니다. 현재 3GW의 규모를 보유하고 있고, 향후 10GW까지 규모를 확장할 계획이라고 합니다.

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프로로지스 실적 분석 및 투자 타이밍

 

지금까지 프로로지스의 경영환경 내용을 살펴보았고, 주요 지표들을 살펴 보도록 하겠습니다.

먼저 매출은 2020년 이후로 지속해서 상승 중이고, 영업이익, 순이익 모두 증가하였고, 최종 자산 또한 증가 추세라서 향후 이익성장이 기대됩니다.

프로로지스 EPS, 매출 현황

 

실제 최근 10년간의 배당 실적을 보면 지속적으로 상승하고 있으며 배당금의 삭감 없이 지속적으로 올려주고 있습니다. 최근 5년간은 12.62%의 배당 성장률을 기록하고 있네요. 다른 기업이나 주요 Index에 대해서도 투자대비 Income이 좋아지고 있기 때문에 투자 후 지속적인 상승추세에 맞춰 주식과 배당 모두를 얻을 수 있는 좋은 기업이라 생각됩니다.

Prologis 배당금 현황

 

리츠 기업의 가장 큰 장점은 안정성인데, 주가의 변동폭 또한 크지 않고 인베스팅 닷컴이나 핀비즈 등 주요 주식 관련 Site에서 향후 3개월 간 예상되는 주가 또한 현재와 그리 큰 차이가 없이 안정적으로 운영이 될 것으로 예상하고 있습니다.

 

현재 PER은 23년 12월 기준 40.52에서 24년 말에는 47.83으로 약간 올라갈 것으로 예상되나, Foward 12개월로는 44.7로 낮아져 PER 기준으로는 좋아질 것으로 예상됩니다. 하지만, 현재 PER은 최근 3년 프로로지스의 평균 37.65보다는 높은 편이인데다가 EPS와 매출이 24년 들어서는 조금 떨어진 상태라 주가에 반영이 되고 있는 것으로 보입니다.

주가가 12월 이후 추세를 유지하다 3월부터는 하락 추세로 전환되었는데, 금리 인하가 시작되면 이 추세에는 변동이 있을 것으로 보입니다.

프로로지스 주가 차트

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지금까지 리츠 우수 기업 프로로지스에 대해 알아보았습니다.

현재의 시장 상황은 기준금리, 물가지수 등에 의해 좌지우지 되기 보다는 심리에 의한 영향성이 더욱 큰 시장으로 보입니다. 지표 하나 발표되는 것에 따라 너무도 큰 폭으로 움직이고 있어서 지금과 같은 상황에서는 잠시 장을 떠나 있다가 다시 들어올만한 타이밍을 기다리는 것도 좋아 보입니다.

프로로지스는 일단 하락 추세상에 있으니 바닥을 확인하고 그때 다시 들어가는 것도 나쁘지 않을 것 같네요.

 

기준 금리 인하 시기가 9월 이후로 늦춰질 것으로 예상되기 때문에 지금은 기다리는 것이 좋을것 같습니다.

 

모두들 성공투자 하시기 바랍니다.