리츠(REITs) 투자, 네번째 유망 섹터 데이터센터 리츠

데이터센터 리츠

최근 AI의 급속한 발달이 시작되면서 고수익에 향후 전망까지 밝아 관심을 받고 있는 유망 섹터가 바로 데이터 센터 리츠지요. 이번 포스팅은 이 데이터 센터 업황에 대해 알아보고 여기에 투자해도 될지 알아보도록 하겠습니다.

포스팅에 앞서 리츠에 대한 개념 및 투자 대상 등 이전 포스팅을 먼저 읽고 오시면 이해하는 데 도움이 될것 같네요.

2024.04.13 - [분류 전체보기] - 리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

2024.04.13 - [분류 전체보기] - 리츠(REITs) 투자, 두번째 리츠의 투자 대상

리츠(REITs) 투자, 두번째 리츠의 투자 대상

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1. 데이터 센터 리츠 전망
2. 유망 기업 소개

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1. 데이터센터 리츠 전망

Chat GPT로 인해 촉발된 AI의 효과, 앞으로 예정된 거대 기업들의 데이터 센터 투자 등 경제뉴스에 조금이라도 관심이 있으신 분들은 이미 알고 계시고 투자를 하고 계신 분들도 있을 것 같습니다. 데이터 센터는 상업용 부동산의 몰락을 겪고 있는 미국에서도 여전히 수요가 폭발하고 있고 최근 몇년간 지속해서 매출의 성장이 일어나고 있는 분야입니다.

데이터 센터

특히 미국에서만해도 거의 역사적인 수준이라고도 할 수 있을 정도로 호황이 이어지고 있는데 이는 빅테크 기업들의 투자가 그 기반이라고 할 수 있을 것 같습니다. 미국은 알파벳(Google), 아마존, 메타, 마이크로 소프트 등 거대 IT 기업들의 투자가 매년 늘어나고 있는데, 24년에 잡혀있는 투자 금액만 하더라도 알파벳은 $400억, 아마존은 $580억, 매타는 $350억, 마이크로소프트는 $460억의 투자를 계획하고 있습니다. 

Big Tech 2024년 투자 규모

거대 IT 기업들이 모든 데이터 센터를 투자할 수는 없기 때문에 당연히 데이터센터 리츠를 통해 전력과 공간, 데이터 센터의 관리까지를 할 수 있는 리츠를 활용하고 있는 것이지요.

특히 데이터 센터에서 사용하는 전기와 물의 수요는 어마어마한데, 미국 버지니아주 같은 경우 전체 주 전력 사용량의 21%를 사용하고 있고 앞으로 15년 뒤에는 전체 주 전력 사용량의 50%를 넘어설 것으로 예상하고 있습니다. 즉, 전력과 수력의 인프라가 갖춰진 곳에서만 운용이 가능하기에 그 입지는 더 줄고 있어서 기존의 데이터센터 리츠의 임대료가 올라가고 있는 상황입니다. 실제로 미국 주요지역의 데이터 센터 임대료는 2021년부터 상승하기 시작해 2023년에는 18.6%가 상승했고 그 기울기 또한 만만치 않은 추세로 올라가고 있습니다.

버지니아 주 전력 사용 수요 (GWh, Dominion Energy's Virginia Electric and Power Company Integrated Resource Plan) - Washington Post

즉, 데이터 센터는 앞으로도 더 확장할 곳을 찾아 헤맬 것이고 공실률 또한 1.4% 정도 밖에 안되기 때문에 데이터 센터 리츠에 대한 투자는 빠르면 빠를수록 좋을 것으로 예상됩니다.

하지만 개별 기업에 대한 투자에 있어서는 어느 기업이 시장을 선점하여 나갈지는 잘 지켜봐야 합니다. 아무래도 급속성장하는 분야이다 보니 기존에 데이터센터 리츠를 운영하지 않던 리츠 기업들도 여러 기업들과 협업을 통해 진출하려고 하고 있습니다. 거기에 운영 비용과 임대료, 임차인의 몰락 등은 리츠 운영에 있어 커다란 리스크로 돌아올 수 있습니다. 
즉, 계약도 잘해야 하고, 경쟁자도 물리쳐야하는 등 데이터 센터는 신생 산업의 이점을 가지고 있었지만, 점차 블루오션에서 레드오션으로 그 성격이 바뀔 수 있는 시장이기 때문에 이 또한 잘 지켜봐야 하겠습니다.

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2. 데이터 센터 유망 리츠 기업

지금까지 데이터 센터 리츠의 현황과 전망에 대해 알아보았고 지금부터는 실제 데이터센터 리츠 2개를 상세히 분석해 보겠습니다.

 

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첫번째는 디지털 리얼티 트러스트 입니다.

디지털 리얼티 사업 영역

전 세계 54개 도시의 데이터센터 플랫폼을 보유한 리츠로 현재 시가 총액은 $415억 (53.5조원)에 배당 수익률은 3.52% 수준입니다. 전세계 50개 이상의 주요도시에 위치해 있고 300개 이상의 데이터 센터에 포춘 500대 기업에서 이 데이터 센터를 사용하고 있습니다.

미국 내 2위 기업으로 23년 4분기 매출은 전년 비 11% 상승했고 EBITDA는 9% 상승했습니다.
22년부터 본격화 된 AI로 인해 데이터 센터 수요가 폭발하면서 매출과 주가 모두 상승하고 있는 추세입니다. 거기에 23년11월 리얼티 인컴과 조인트벤쳐(JV)를 통해 미국 버지니아에 2개의 고객 맞춤형 데이터 센터에 개발에 나섰습니다. 

디지털 리얼티 실적 (삼성증권)

물론 좋은 것만 있는 것은 아니겠지요. 
디지털 리얼티는 아무래도 2위 업체인 만큼 경쟁사 대비 임차인의 안정성은 떨어집니다. 스타트업 업체들 등 신규 업체가 많은 IT, AI 업계 특성상 회사가 망할 가능성도 있으니까요. 
평균 임대율은 80% 초반으로 북미 주요 시장의 평균 임대율(91%)에는 한참 못미치는데, 이는 반대로 말하면 아직 20%를 더 채울 수 있다는 이야기가 될 수 있기 때문에 기회가 될 수도 있겠네요.

현재의 주가는 $136 근처로 52주 최고치 $154.18보다는 아래에 있지만 상승 추세에 있어 나쁘지는 않은 상황입니다. 주요 애널리스트 들의 목표주가는 $146으로 현재 $136.88 대비 6.7%가량 상승할 수 있을 것으로 보이는데, 문제는 현재 미국이 조정장으로 들어간 상황이라 장기투자를 하실분이 아니라면 조금 기다렸다가 방향을 틀었을 때 들어가는 것도 방법이겠습니다.

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두번째는 에퀴닉스 입니다.

 

에퀴닉스 역시 데이터센터와 인터커넥션 서비스를 제공하는 디지털 인프라 회사입니다. 전세계 70개 도시에 251개의 데이터 센터를 보유하고 있고 시가총액은 $762억(98.2조원)이며 배당 수익률은 2.09% 정도 입니다. 10,000개 이상의 업체를 고객으로 보유하고 있기 때문에 사업의 안정성은 높은 편이고 22년 대비해서 13% 이상 수익이 증가하고 있습니다. 

에퀴닉스 매출 현황

이 기업의 비즈니스 모델은 관리형 인프라를 제공하여 매월 고정되고 반복적인 수익원을 창출합니다. 일반적으로 1년에서 3년의 계약을 하며 1년단위로 자동으로 갱신되는 구조로 3년 통안 회사의 90% 이상이 이렇게 고정적인 현금흐름에서 창출되었습니다. 실제 순수익 또한 코로나 이후 제대로 회복을 하고 있는 모양세네요

에퀴닉스 연간 순이익

역시나 Risk가 없는 기업은 없겠지요?
일단 인플레이션과 이자율 상승으로 인해 비즈니스 및 재무상태에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다. 그리고 데이터 센터 리츠의 가장 큰 리스크인 전력 비용 또한 전쟁 등의 영향으로 인해 Utility 비용이 증가하고 있고 전력 부족이 가장큰 리스크가 될 수 있겠습니다. 실제로 이런 리스크가 현실화 되고 있어 최근 주가 흐름은 좋지 못한 모습을 보이고 있습니다.

에퀴닉스 주가 현황

 

 

하지만, 역사적으로 미국의 대선이 있는 해는 3~4월에 한번, 8~9월에 한번 조정장을 거치는 경향이 있어 그에 딱 맞는 흐름을 보이고 있습니다. 그리고 이란과 이스라엘도 전쟁에 대한 확전을 경계하고 있는 상황이라 이 Risk가 해소 된다고 하면 큰 흐름에 있어서는 충분히 투자할 만한 가치가 있다고 보이네요.

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지금까지 리츠의 섹터인 데이터 센터 리츠의 전망과 유망 기업에 대해 알아보았습니다.

아무리 좋은 금융 자산이라고 해도 결국 투자를 해야 성공도 있고 실패도 있는 것입니다.

저도 열심히 공부를 하고 있지만, 결국 이중에서 나에게 맞는 방식을 찾고 더 깊이 공부해서 수익을 내려는 활동이 쌓이다 보면 나중에는 좋은 결과로 보답받지 않을까요?

모두들 성공 투자 하시기 바랍니다.