오늘은 지난 포스팅에 이어 리츠의 투자 대상에는 어떤 섹터가 있는지를 살펴보고 지금 현재 투자를 고려해 볼만한 리츠 기업 또는 ETF 등이 없는지 살펴 보도록 하겠습니다.
우선 리츠에 대한 이해가 필요하신 분은 지난번 포스팅을 참조하시기 바랍니다.
2024.04.13 - [분류 전체보기] - 리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해
리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해
자산 배분에 필요한 구성 항목을 자세히 알아보기 위해 배당주 부터 달러, 채권, 금, 달러 등에 대해 알아보았는데, 이번에는 우리나라 사람들이 가장 중요하게 생각하는 자산인 부동산에 대해
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우리가 부동산을 투자한다고 가정해 봅시다. 우리나라는 '집'에 대한 열망이 많아서 안정적인 삶을 위해 주거용 부동산을 최우선적으로 생각하고 투자를 합니다. 그래서 인지 뉴스에 나오는 부동산 이야기는 대부분 아파트를 기준으로 이야기 하지요. 하지만 투자를 목적으로 한다면 어떨까요? 꼭 아파트만이 좋을까요? 아파트는 기준금리에 맞춰서 그보다살짝 더 받는 방식으로 월세 가를 설정합니다. 상가나 오피스텔은 어떤가요? 아무래도 아파트 안정성이 떨어지기 때문에 월세를 조금 더 많이 받습니다.
즉, 투자하는 종목이 바뀌면 들어오는 월세가 바뀌고 투자 금액도 달라지기 때문에 리츠 또한 그 투자 대상이 어디인지를 잘 살펴 보고 상품을 선택해야 합니다. 지금부터는 리츠의 대표적인 투자 섹터에 대해 알아보겠습니다.
1. 리츠 투자 섹터
2. 현재 주목해야 할 리츠 섹터
1. 리츠의 투자 섹터
리츠의 대표적인 섹터는 오피스, 리테일, 주거, 헬스케어, 산업, 물류, 호텔, 데이터 센터 등이 있습니다.
이외에도 터널, 항만, 도로 등 기간 산업에 투자하는 리츠도 있습니다.
아무래도 우리나라의 리츠보다는 미국의 리츠가 금융시장이 발달된 만큼 규모도 크고 여러가지 제도를 통해 안정성이 보장되어 있기 때문에 미국시장의 리츠를 보고 설명드리겠습니다.
첫번째는 산업용 리츠 입니다.
요새는 핸드폰만 들고 있으면 집앞으로 물건을 배송하는데 있어 아무런 불편이 없는 시대에 살고 있습니다. 심지어 몇시간 만에 배송이 되고, 밤에 시켜도 새벽에 배송이 되는 슈퍼 배달의 시대에 이지요. 그럼 이런 배송의 속도는 어떻게 이렇게 빠르게 될 수 있었을까요?
바로 물류센터의 역할이 가장 컸다고 볼 수 있습니다. 예전에는 인터넷으로 물건을 주문하면 적게는 2일 많게는 일주일도 걸렸고, 해외 배송의 경우 거의 한달은 기본이었지만, 요즘에는 밤에 주문하면 다음날 새벽에 오기도 하고 해외 배송도 거의 일주일안에 도착하기도 합니다. 이렇게 되는데는 가장 큰 이유가 바로 물류센터 입니다. 대도시가 아닌 중소도시에 거주하고 있는 사람들도 잘 살펴 보면 도시 외곽에 물류센터가 위치해 있고, 거기서 물건 분류, 물건 송하차 알바 등 많은 일자리를 제공하기도 하는데, 이런 물류센터는 점점 더 많은 곳에 위치하고 그 규모도 커지고 있습니다.
미국의 대표적인 물류 리츠는 프로로지스입니다.
전세계에 걸쳐 물류 창고를 임대하고 투자자들에게 수익을 분배하는 회사이며, 임차인 또한 아마존, 페덱스, UPS, 홈디포 등 이름만 들어도 바로 아는 그런 대기업을 상대로 물류센터를 운영하고 있습니다.
두번째는 리테일 리츠 입니다.
쉽게 말해 상가용 부동산을 구매하여 수익금을 투자자에게 분배하는 형태의 리츠로 대표적인 기업은 리얼티 인컴이 있습니다.
리테일 리츠는 임대인과 임차인의 계약 관계에 따라 여러가지 방식이 있는데 임차인은 기본 임대료만 받고 임대인이 나머지 모든 비용을 부담하는 Gross Net Lease, 임차인이 세금을 부담하고 임대인은 보험, 수리, 유틸리티 비용을 부담하는 Single Net Lease, 임차인은 재산세, 보험까지 부담하는 Double Net Lease, 임대인은 아무것도 부담하지 않고 임차인이 모든 비용은 부담하고 임대료를 받는 Triple Net Lease 방식이 있습니다.
세번째는 데이터센터 리츠 입니다.
최근 빅테크 기업들이 막대한 비용을 들여 데이터센터를 짓고는 있지만, 필요한 속도에 맞춰 모든 건물을 짓고 서버를 들여 하기에는 시간과 노력이 많이 필요하기에 기존 데이터 센터를 미리 짓고 분양하거나 기존의 데이터 센터에 일부 자리를 할애하여 사업을 벌이는 형태의 리츠가 데이터 센터 리츠 입니다.
최근 AI에 대한 열풍으로 인해 실제로 이런 데이터센터 리츠가 활성화 되고 있고, 실적도 좋아 주가도 역시 상향되고 있는 추세 입니다.
대표적인 기업으로는 이퀴닉스, 디지털리얼티 등이 있습니다.
마지막으로는 헬스케어 리츠 입니다.
우리나라도 노령화로 인해 노인들에 대한 보살핌을 위해 병원, 의료관련 건물, 요양원 등을 짓고 있는데 선진국인 미국, 캐나다 등에서는 헬스케러 리츠라는 이름으로 운영되고 있습니다.
2. 현재 주목해야 할 리츠 섹터
역사적으로 긴축 종료 시점 즉, 기준금리 인하가 시작되는 시점에는 리츠가 굉장히 좋은 성적을 냈습니다. 9%까지 치솟았던 미국의 인플레이션이 현재는 3~4%대 까지 내려왔고 FOMC에서도 금년 내 금리 인하를 시사하고 있는 시점이기에 분명 리츠는 괜찮은 투자처 임에는 확실한 것 같습니다. 하지만, 부동산은 기업의 실적과도 분명 연관이 있기 때문에 그 투자 섹터가 어디가 좋을지는 반드시 살펴보아야 할 것 같습니다.
코로나, 고금리로 인해 부동산 시장으로의 자금조달이 축소되면서 리츠로의 자본조달이 크게 줄었으나 24년부터는 점차 회복하였고, 하반기부터는 IPO와 유상증자 등을 통해 돈이 들어오면서 점차 좋아질 것으로 예상됩니다.
그중 Top pick은 당연히 데이터 센터 리츠로 예상됩니다.
최근 뉴스에서 열심히 떠들어 대는 내용은 AI 이고 이로 인해서 엔비디아, AMD 같은 반도체 기업의 실적이 호조를 보이고 있고 미국의 대표적인 IT 기업이 쌓아둔 돈을 써 가면서 데이터 센터를 확장하고 있기 때문에 늘어나는 수요를 감당하기 위해 데이터센터 리츠의 활용이 많아질 것으로 예상됩니다.
거기에다가 데이터 센터 수요 증가로 미국 내 데이터 센터의 공급 과잉이 해소되고 있고 주가가 지속해서 상승하고 있는 기업은 디지털 리얼티 입니다.
두번째 지켜봐야할 섹터는 리테일 리츠 입니다.
1위 기업은 사이먼프로퍼티로 아마존 등 인터넷 쇼핑몰의 급등, 코로나로 인한 실적 저조기업의 퇴출 등을 통해 구조조정을 거쳤고 생산성이 낮은 매장을 폐점했기 때문에 A급의 우수한 부동산을 보유한 기업들은 승자독식의 기세를 펼칠 수 있을 것으로 예상됩니다.
실제로 사이먼프로퍼티는 이런 기회를 바탕으로 양호한 실적을 거둬 배당을 상승했으며, 고정금리 차입금 비중이 93.7%로 고금리에도 안정적인 운영을 하고 있습니다.
지금까지 리츠의 섹터와 지켜볼만한 리츠 종목에 대해 알아보았습니다.
투자의 자산은 참 종류도 많고 봐야할 것도 많네요.
모두 성공투자 하시기 바랍니다.
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